אין תמהיל מדיה אחד שנכון לכל פרויקט. פרויקט יוקרה בהרצליה ופרויקט משפרי דיור בקרית ביאליק צריכים חלוקה שונה לגמרי, וגם אותו פרויקט צריך תמהיל אחר בקדם מכירה ובשלב שבו נשארו שמונה דירות.
מהם הערוצים ומה כל אחד עושה
- מטא (פייסבוק ואינסטגרם): יצירת ביקוש חדש, נפח לידים, חימום קהלים. הערוץ שמייצר את רוב הפניות ברוב הפרויקטים.
- גוגל חיפוש: קציר ביקוש קיים. מעט לידים, אבל בכוונת רכישה גבוהה.
- גוגל דיספליי ויוטיוב: חשיפה זולה וחימום לפני ההשקה.
- רימרקטינג: החזרת מי שכבר ביקר. הכי זול לליד, אבל תלוי בתנועה קיימת.
- מדיה מקומית ופורטלי נדל״ן: אמינות וקהל בכוונה גבוהה, בעלות לליד גבוהה יותר.
- אופליין: גדר אתר, שילוט וחוצות — עובד 24/7 ומגיע לקהל המקומי בדיוק.
תמהיל לפי שלב
קדם מכירה
הדגש הוא בניית רשימה. רוב התקציב למטא ולחשיפה רחבה, מעט לחיפוש (עדיין אין ביקוש בשם הפרויקט), והשקעה מוקדמת בשילוט בשטח כדי שהשכונה תדע שמשהו קורה.
השקה
ריכוז תקציב לחלון קצר: מטא בעוצמה, חיפוש על שם הפרויקט (כדי שלא ייגנב על ידי מתחרים), רימרקטינג אגרסיבי לרשימת ההמתנה, ומדיה מקומית לתמיכה.
מכירה שוטפת
מעבר לקצב מרתון: תקציב יציב, פיצול לפי טיפוס דירה ולפי מלאי, שימור נוכחות בחיפוש, ותוכן שוטף שמזין רימרקטינג זול.
שאריות מלאי
קמפיינים ממוקדים מאוד — טיפוס ספציפי, קומה ספציפית, קהל צר. כאן הרימרקטינג ומאגר הלידים הישן שווים יותר מכל ערוץ חדש.
איך יודעים מתי לשנות תמהיל
שלושה סימנים: עלות לליד עולה בעקביות שלושה שבועות ברצף באותו ערוץ, יחס ליד-לפגישה יורד למרות שהכמות נשמרת, או שקצב המכירה בפועל נמוך מהיעד החודשי. אז מזיזים תקציב — לא לפני.
כלל אצבע אחד ששווה זהב
לעולם לא לכבות ערוץ בגלל שבוע חלש. שוק הנדל״ן מגיב לעונתיות, לחגים ולריבית — צריך לפחות שלושה שבועות של נתונים לפני החלטה על שינוי מהותי.
שאלות ותשובות
כמה אחוז מהתקציב כדאי לשמור לרימרקטינג?
האם שווה לפרסם בפורטלי נדל״ן?
מה עושים כשהתקציב קטן?
האם צריך תקציב נפרד לכל שלב בפרויקט?
רוצים תמהיל מדיה שמותאם לשלב שבו הפרויקט נמצא?
נבנה יחד תוכנית מדיה לפי מלאי, קצב מכירה ותקציב — ונעדכן אותה כל חודש לפי הנתונים.